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房价到顶了吗?楼市新政风雨欲来!

2016-09-02 11:45 发布:郭鹏 来源: 微媒体

楼市正在陷入无比纠结的情绪中。从本周开始,估计要持续到政策真正落地的不知道哪一天。

由于担心传言中的9月初新调控政策出台,上海一楼盘紧急提前开盘。澎湃新闻报道称,虽然并没有从银行方面得到肯定的回复,但市场各方人心惶惶:以往每次调控前都有风声出来,结果证明都并非空穴来风。提前开盘,正是为了规避新的调控政策的风险。

 

8月26日,彭博社援引知情人士称,北京和天津正在考虑出台新的举措控制房价。

另有知情人士称,上海市政府近期将召开会议,考虑调整土地和住房政策,以抑制近期上涨的房价和地价。9月或出台新政。此外有消息称上海银监局8月早些时候已与银行开会沟通,讨论调整房地产政策。

每日经济新闻也从南京官方权威人士处获悉,南京限购政策已经箭在弦上,出台时间或在8月底。

21世纪经济报道消息称,有股份行近期下发通知,要求原则上不支持地王、异地、纯商业体和别墅项目。此前,还有一家华北股份行已下发通知,提示地王项目风险,“不做成本过高的项目”。

所有人都被一个预期牵住了鼻子:差不多9月初,就会有新政策出来。

 

这种场景,似曾相识。

今年3月份,三人成虎的预期,最终迎来了沪深楼市政策的确凿出击。

一种诡异的平静

自融信拍出“中国地王”之后,上海的土拍市场突然出现真空:连续三块土地终止出让。

上海楼市自媒体“真叫卢俊的地产观”指出,市场上的一手房预售证好像同一时间都拿不到了,所有的消息都说,也许九月份之后才会给你销售。一手房项目在市场上也出现了真空!

二手房放贷周期开始拉长,成交开始放缓。

房地产市场就像突然安静了一样。好像就是为了恭候所谓9月初的新政政策,这一切逻辑其实非常符合中国房地产现象,为了等待一个结果,生怕有了任何的偏移,所以索性在来之前把一切都静止下来。

而引发这这屏息等待的预期在周四浮出水面:彭博报道,上海市政府将召开会议,收紧楼市政策,考虑中的政策调整包括,首套首付比将提至五成;凡有贷款记录的不管首套还是二套,首付比例均为7成;购房认房又认贷。知情人士称,上海楼市新政或9月后出台。

 

再看北京。数据显示,北京8月公开土地市场仅实现宅地出让仅7宗,供地量与商品房需求量之间的比值达到了惊人的1:11。中原地产数据显示,今年5月至7月,北京连续3个月出现宅地零供应,这也是自2014年以来,北京宅地市场第二次出现连续3个月宅地零供应的情况。

业内称,在两个多月的住宅用地“断供”之后,北京下半年加强推地被认为是大概率事件。为防止高价地的出现,北京可能同时推出一些限制地价的举措。

 

彭博社称,北京和天津正考虑出台新的举措控制房价。不过彭博求证此消息的真实性时,天津市政府新闻办的电话无人接听,北京市政府工作人员未立刻回复置评请求。

统计局最新数据显示,7月北京新房价格同比大涨22.7%,天津同比大涨17%。分析称,由于北京的溢出效应,天津被普遍认为是即将实施限购限贷政策的城市。

一种司空见惯的狂欢

 

上海、南京、厦门、郑州……一种叫做“地王热”的楼市病正在传递。

中原地产数据显示,8月单月,全国单宗土地超过10亿的地块合计有45宗,其中溢价率超过100%的地王高达30宗,如果计算地价超房价现象,8月可以说是将成为历史上,地王最密集的月份。今年以来,全国单宗土地超10亿的地块达300宗,其中溢价率超过100%的地王有150宗。

 

与京沪的寂静不同,深圳、苏州、厦门罕见地集中推出大规模土地供应。

8月26日,厦门迎来年内第三次土地出让,6副地块集中出让。为了防止地王频出,厦门市土房局对本次拍卖设置了高门槛,从住宅户型面积、竞买资格、土地出让金及履约保证金支付期限等条件都制定了限制。

不过,这仍无法抑制土地市场的热情,集美偏远地区灌口楼面价直接突破了3.2万/平,连同安汀溪的别墅用地楼面价也破3万/平。

 

地王刚出,一份被业内称为厦门史上最严调控的讨论稿便流传出来。厦门土房局官员称,不排除未来会在房地产市场调控方面出台包括重启限购等在内的更加严格的措施;厦门业内人士更表示,重启限购已经提上议程,极有可能在短期(半个月)内出台。

 

当日同样迎来土地拍卖高峰的深圳也诞生地王。有分析人士表示,深圳新一轮“控地王”降杠杆等措施也会来临,房地产市场调整极有可能会因此而来临。

 

8月18日,郑州拍出了年内第8个地王,楼面价达到3.7万元,已经超过一线的广州。据大河报,在郑州市十四届人大常委会第二十一次会议上,郑州市人民政府代市长程志明提出,加大房地产市场调控力度,确保房地产市场平稳运行。这是他首次在公开场合提出“加大房地产市场调控力度”。

 

苏州则一口气挂牌出让27宗土地,其中有18块涉及城镇住宅用地,所有地块将于9月份出让。苏州市国土资源局在8月23日的公告中介绍了拟出让地块的基本情况,包括姑苏区6块、吴中区9块、相城区5块、苏相合作区1块、高新区6块。这将缓解市场饥渴,还是更添一把火,还不得而知。

楼市见顶?9月或迎来楼市新政潮

从以往来看,3月份、9月份往往也是房贷政策调整的一个重要时间窗口。

2015年9月30日,央行、银监会共同发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。

2015年3月30日,央行、住建部、银监会共同发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。

2014年9月30日,央行、银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。

新一轮调控的强烈预期下,房价到顶了吗?

中金固收认为,当前企业积极拿地仍主要集中在价格上涨较快的一二线城市,土地出让收入增长主要来自土地高溢价的贡献,企业积极拿地仍具有明显的结构性特征。但即使政府调控不大幅收紧,并不意味着房地产就不会下行,因为房地产小周期的本质是居民购房需求的集聚与释放,政府调控可以起到触发作用,但不改变这个本质。短期购房需求的快速释放必然透支未来需求。

中信证券认为,目前总量上地产高点已过,进入全面降温阶段,但结构上的分化仍在继续。目前不少一线城市已出现库存不足和“地王”现象,不断高攀的房价更是迫使地方政府出台政策抑制房价过快上涨。房地产市场目前面临的一二线城市价格泡沫问题和三四线城市的库存去化问题都需要时日解决。

亚布力高峰会上,高盛亚洲投资管理部董事总经理哈继铭表示,短期房价很难跌下来,现在国内投资实体经济的机会很少,所以继续上涨的可能性不是没有,但未来也许会酝酿出一个泡沫。

来源:香港万得通讯社综合自每日经济新闻、澎湃、21世纪经济报道、真叫卢俊的地产观

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