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为何房价越调控,涨的越猛?

2016-08-26 13:52 发布:郭鹏 来源: 微媒体

导读:在连续领涨一线楼市数月后,诸如武汉、南京、合肥等地纷纷出台调控举措,试图抑制楼市资产泡沫。房价调控失效,很大程度上暴露出地方政府对房地产市场预期管理的失效。

近日,武汉宣布,针对一些开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为,要求取得预售许可的商品房项目,要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格,一次性对外销售,不得分批、分次销售,房管部门将对房企违法违规销售行为加大查处力度。

随后,包括南京、武汉、苏州、合肥等热点二线城市均相继出台了调控措施。

在连续领涨一线楼市数月后,诸如武汉、南京、合肥等地纷纷出台调控举措,试图抑制楼市资产泡沫。

为何房价越调控,涨的越快?

疯狂的房价:70个大中城市,58个仍在上涨!

国家统计局公布了2016年7月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有16个,上涨的城市有51个,持平的城市有3个。

其中,上涨幅度超过10%的有15个城市,分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡,

深圳涨幅最高——41.4%,上海和北京上涨幅度超过20%,南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%,上涨幅度超过上海和北京。

进入下半年以来,热点城市的房价仍然在高位上涨,楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其是去年下半年至今,随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转,北上广深一线城市,合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉、惠州、无锡等二三线城市楼市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的火热局面,部分二线城市高价地块频频出现,房价上涨幅度超过一线城市。

刚刚在武汉买房的小朱就是房价上涨的亲历者,他从7月加入看房大军,而几乎每周武汉的房价都有所上涨。“我看上的房子已经出了3环,目前价格在1.2万元/平方米,而上个月这里的均价大概在1.1万元/平方米。”小朱告诉《第一财经日报》记者。

楼市火爆,开发商不断进场拿地,让房价进一步螺旋式上升。“武汉是长江经济带中游的战略支点城市,2015年武汉GDP达1.1万亿元,在华中有重点地位。自2012年起,武汉土地供应面积每年呈下跌状态,因此土地成交价格持续攀升,2015年的土地成交价格已达3106元/平方米,较2012年上涨约73%。我们认为未来升值空间可观,因此选择武汉拿地。”正荣地产总裁林朝阳表示。

政策收紧进行时,将重启限贷限购

在房价、地块疯狂上涨后,调控随之而来。

张宏伟指出,从政策面发展趋势来看,官方频繁表态及热点城市收紧政策落地预示着三季度后,一二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面会出现转向。

以南京为例,其在近日也进一步提出了房价的调控措施。

其中,要严控房价地价。严格落实房价管控标准,分区域设置价格管控线,严控区域楼王;对开发企业申请开发项目上市时,严格按照价格区间分类指导,控制房价上涨幅度。同时,突出联动监管,安排建设、物价、房产等相关部门,对全市商品房项目开展从开发建设、价格申报到上市销售的全过程监管,对出现捂盘惜售、哄抬房价、散布虚假信息等违法违规行为加大联合查处和治理力度。再者,其还将进一步加强市场联动监测预警,准确把握全市房地产走势。及时公布土地和房源供给计划、数量、供应节奏等相关信息,督促开发企业理性参与市场活动。

此前,南京、苏州、合肥都通过银行提高了首付标准,希望通过提高购房门槛来限制投资客。同时,官方已经强调防范资产泡沫的继续放大,抑制投资投机,证监会也收紧了上市房企的再融资,不允许通过再融资拿地。

多位业内人士均认为,从政策面走向来看,苏州、南京等城市楼市出台新政后,三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”,重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率事件了。

为什么政府越调控房价越长?

什么原因导致了高房价?症结主要在于供应端。我们以上海为例:

土地供应不足。上海建成区面积占比、居住用地占比和容积率均显著低于国际都会水平,造成住房供不应求。即便与国内城市比较,上海建成区占比仅16%,也远低于27%的全国平均水平,说明仍存在大量农地。为了打开供应瓶颈,需要配合土地制度改革,而重庆试点的地票制度非常具有借鉴意义——地票即建设用地指标凭证,通过占补平衡的原则,既守住了耕地保护红线,又缓解了城市建设用地的紧张,每年为重庆多增14%供地。

保障房供应不足。供应分层可以满足不同收入群体的住房需求,实现房屋的“消费属性”,而极大的降低其“投资属性”,从而也降低了房地产调控的必要性。重庆积极构建和完善住房以公租房为核心的住房保障体系,保障房供地占比达到22%,远高于上海的14%。

既然是供应端的问题,在需求端着力显然是低效甚至适得其反的。以户籍限制购买资格与户籍制度改革的总体思路不符。首付款比例在中国仍然偏高。

过往多年的实践已证明,需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段,并未能制止过去五年的房价上涨。我们认为只有切实增加供应,加强分层住房市场体系建设,才能构建出合理、健康的房地产市场。

警惕实体经济被掏空

房价调控失效,很大程度上暴露出地方政府对房地产市场预期管理的失效。

房地产市场疯狂,会吸纳实体经济的资金,推高实体成本,加剧实体衰落,当前我国经济调整的方向应该是使房地产回归本位。

“地王”现象的实质就是房企从银行低息融了很多钱,无处可投资,只能大家一起拼抢过一线城市房地产这个“独木桥”,生怕错过最后的资产配置机会。所以,“地王”越昌盛,房产越繁荣,对中国的实体经济负面影响越大。

7月份住户长期贷款增加超过全部新增贷款,预示着房地产的“赚钱效应”正在吸引各路资金蜂拥而入,正在掏空实体经济,正在吸干实体经济的血液。这样下去,经济结构调整、创新创造、经济动力转型都可能成为浮云。

目前世界上没有一个国家用房地产来推动经济增长而获得成功,日本当年的房地产泡沫导致经济衰退25年之久,至今还没有走出衰退泥潭。美国运用房地产结合金融来推动本国经济,结果酿成全球金融危机,各国的教训给我们一个启示:只有实体经济才是经济繁荣的定海神针。

来源:财经三分钟(ID:qgq1818)

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