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买房小心合同陷阱!签订购房合同必看的注意事项!

上午 10:59 发布:郭鹏 来源: 微媒体
买房可以说是人生大事之一,尤其是现在房价居高不下的时候,买套房得投进不少人力财力,所以大家一定要慎重对待,很多朋友说在买房的时候不清楚买房签合同流程,以及买房签合同注意事项有哪些?或者当你已经签订购房合同书,那成交后又有哪些问题是需要注意的?今天,房先生就和大家聊聊关于购房合同的问题!
买房签合同流程
购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同,双方进行签合同,购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。
签约前应了解的一些事项!


一、要首先看开发商是否具备“五证”,核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证,最主要的是看国有土地使用证和商品房预售许可证,这两证看准确了,一般原则上没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。这也是你将来能否办产权证的关键所在。

二、出卖人逾期交房的违约责任,注意延期交房是否有赔偿,就是说一定要确认交房日期,交房日期一定要明确到年月日,不要接受任何抠字眼的不合理条款,若合同中未约定违约金条款时,依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金,特别要注意延期交房违约金的比例问题。

三、公摊面积:不应该计入的包括有仓库、机动车库、非机动车库,作为入房的地下室以及可以单独使用的空间,还有售房单位自管自用的房屋,比如开发商在大堂里做的销售中心等,在商品买卖附件里应该有一个明确的说明,在合同中应该说明分摊了哪一个部分,是经过那一个地方批准和分摊面积的数额。

四、面积确认以及面积差异处理,商品房销售管理方法中明确说明了,如购买的商品房有面积差异,合同上有约定的按照约定执行。3%是个分水岭,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房,要么同开发商协商!所以只有在合同中对面积差异有了详尽的说明后,才能避免出现此类问题。

五、付款方式与期限,一次性付款可以和开发商协商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房后给予付款,银行贷款应该在约定的时间里付款,按照合同,约定时间内没有到开发商账上的话,是要支付相应的违约金的,所以应该把时间约定的更加充裕写,在签订正式的合同之前,先咨询一下是否能够得到资信贷款,避免出现其他的麻烦。

六、开发商关于基础设计和配套设施的承诺,一般来说标准合同中有五项,首先是通水通电通电梯,保证你最基本的生活可行性,再有就是有关于天燃气以及燃气管道的开通

 

七、关于产权登记的问题,如果你约定了办理产权证的时限,以及违约的条款,购房者可以根据实际的情况,选择退房或者要求违约金的。正常按照商品房的销售规定,是在60天以内,开放商就应该将登记资料提供给产权办理部门备案的,如果没有及时备案,可以要求违约金。

 

八、商品房买卖标准合同应该是有四份,两份是正本,两份是副本。附件一应该是房屋的平面图,签合同是应该注意这个图纸,要用坐标来确认房屋的朝向,第二是要标注房屋的面积或者是面积的标尺。

 

签合同时应该注意什么?

一、在合约书中,应注明与发展商谈妥的付款方式和价钱,是按揭付款还是工程分期付款,如果是分期付款,每期款的缴款时间应该注明。

 

二、交付房屋的日期一定要写明确,精确到某年某月某日交房,不应该模棱两可,因为这里还有涉及逾期交房的违约问题。

 

三、明确提出产权证到手的准确时间,不能无限制的拖发产权证。

 

四、签约时,除签署正式合同外,在为了更清晰的阐述协议内容的同时,往往还会有一份补充合同,主要的目的是表明由于某些特定原因造成的不能按期交房的免赔责任,以及面积丈量误码率差,若差异过大使在哪些情况下的免赔责任。一般情况下,发展商签此合同,主要是为了保护自己在一些非人力能够控制的情况下造成的违约的规避风险的一种方式,但是购房者应该更加的多注意,仔细阅读补充条款,以免落入文字陷阱。

 

那在签合同时,开发商时常会在合同上标出一些不平等和合约,那要如何识别对购房者不利的合同条款呢?房先生今天就给大家举几个例子!

 
一、合同约定:暂测面积与实测面积的允许误差在5%,如果误差超过5%,按实际情况多退少补。

从目前的购房情况来看,购房者所得到的面积一般会比合同约定的面积少,如果互不结算,吃亏的肯定是购房者。

 

二、合同约定:购房者不按合同约定时间付款,则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息以及缴纳滞纳金等。

但是合同上并没有标明发展商如果没有按时交房的情况下,是需要什么惩罚的,这是一个很不公平的内容,很多的购房者在这个点上忽略了思考。

 

三、合同约定:若因施工问题造成延期交房,属不可抗力,与开放商无关,开发商不负违约责任。

这其实是强词夺理的,在法律上是没有规定施工问题属不可抗力,若真的因为施工问题延期交房,开发商应该承担违约责任。

房先生给广大的购房者提个建议:购房签约前,一定要先全面了解好房子的面积,包括赠送面积以及公摊面积等,还有房子的物业以及生活的基本设施等问题。还有就是房子的付款方式还有房子的交付日期等问题。当把所有问题了解清楚之后,在签订合同时,就会清楚明白很多。

 

在此之前,房先生还建议大家可以在合同方面咨询律师,以免踏入合同陷阱,毕竟购房也是一件大事。

来源:楼市杂志

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